Advogada da CBA Legal Advisors
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Embora esta solução pareça simplificar o processo e reduzir custos, os Tribunais têm entendido que tal cláusula é, em regra, nula, por contrariar normas imperativas destinadas a proteger os intervenientes no negócio.
É frequente encontrar contratos-promessa de compra e venda (CPCV) que incluem uma cláusula pela qual as partes prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas e renunciam a invocar a nulidade do contrato por falta dessa formalidade. Embora esta solução pareça simplificar o processo e reduzir custos, os Tribunais têm entendido que tal cláusula é, em regra, nula, por contrariar normas imperativas destinadas a proteger os intervenientes no negócio.
Nos termos da lei, quando o CPCV tem por objeto a transmissão de imóveis, deve obedecer a determinados requisitos e formalidades, entre elas, o reconhecimento presencial de assinaturas. Esta exigência não é um mero formalismo; visa, sim, garantir a autenticidade, prevenir fraudes, reduzir litígios e reforçar a segurança jurídica.
O reconhecimento presencial confirma que a assinatura foi aposta perante uma entidade competente, podendo ser feita junto de Notário, Advogado ou Solicitador. Assim, sendo um ato de certificação formal, tem uma função jurídica relevante na prevenção do risco.
Ora, apesar de algumas minutas utilizadas habitualmente na mediação imobiliária preverem a dispensa desta formalidade, os Tribunais entendem que as partes não podem afastar uma exigência legal de caráter imperativo – assim, cláusula de renúncia antecipada ao direito de invocar a nulidade pela inobservância desta formalidade é igualmente inválida. Ou seja, a falta de reconhecimento presencial poderá determinar a nulidade do CPCV; contudo, trata-se de uma nulidade dita “atípica”, sujeita a um regime especial.
Os riscos jurídicos do incumprimento são relevantes para todos os intervenientes no negócio. Desde logo, o comprador pode enfrentar dificuldades em recuperar valores entregues ou obter a execução específica do contrato. Por sua vez, o vendedor pode ver-se obrigado a restituir o sinal e envolver-se em litígios evitáveis. Já as mediadoras imobiliárias, quando recorrem a contratos com cláusulas inválidas, aumentam o risco de responsabilidade jurídica e de danos reputacionais, com avaliações negativas e consequente perda de confiança dos clientes.
Independentemente da urgência do negócio, a melhor estratégia continua a ser a prevenção: cumprir rigorosamente as formalidades legais, garantir a redação de contratos por profissionais jurídicos, procurar aconselhamento e assegurar uma revisão prévia do contrato antes da assinatura.
Um CPCV corretamente elaborado representa não apenas maior conformidade legal, mas também uma redução significativa do risco de litígios e uma proteção mais eficaz do investimento imobiliário.
Ressalva: este conteúdo é informativo, não é aconselhamento jurídico; é genérico e não dispensa consulta profissional; não atue apenas com base no seu teor.
